全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，此次改革最重要的边际增量是将之前免征房产税的个人非经营性房产纳入到征税范围，即所谓的“存量房产税”。与2011 年上海试点的“增量房产税”和重庆试点的“豪宅税”相比，即将落地的存量房产税税基大概率更宽。

 存量房产税能够成为地方财政收入的新动能吗？

1）短期来看，存量房产税规模占地方土地出让金收入的比重在不足 10%，仅仅能够小幅缓解地方财政压力； 2）长期来看，在城市人口流入带来新增和改善需求，以及居民收入不断提高带来的房价上涨等因素的作用下，存量房产税有望以10%左右的年均增速增长，在地方财政中的重要性会不断增强； 3）考虑到短期和长期存量房产税规模均无法替代土地出让金，当前推动房地产税改革试点更多是共同富裕背景下，改善财富分配格局，构造第三次分配渠道的宏观环境。包括未来可能推动的平台税收、个税、财产税等改革逻辑一致。

 存量房产税对试点城市的冲击可能有多大？

1）短期来看，以过往上海和重庆为参考，存量房产税会引发情绪波动（卖家恐慌、买家观望），拖累试点城市较全国商品房销售面积中枢回落20%-40%，拖累销售均价较全国均价增速回落10%以内。从上海和重庆经验来看，这种拖累只是暂时的，特别是此次试点期限为5年，已经为市场预留充分空间。

2）长期来看，存量房产税不会改变房价上涨的趋势，但会降低房价上涨的斜率。没有存量房产税的情况下，未来5 年房价年均涨幅可能在5.9%左右，开征存量房产税后，房价年均涨幅在3.0%-3.9%之间。

3）存量房产税对房租有正反两方面影响：一方面，房东将房产税转嫁给租客，导致房租上涨；另一方面，存量房产税鼓励更多闲置房产进入租赁市场，增加租赁住房的供给，降低租金价格，因此短期可能有房租上涨压力，但长期对房租的影响相对有限。

 在“共同富裕”大背景下，房地产税改革是后续一系列财税改革的先锋号：1）开征存量房产税有助于增加租赁住房供给，促进保障性住房租赁市场的发展；2）房地产税改革有助于为资本市场健康发展提供长期稳定资金支持，如果说恒大标志着地产对经济增长强支撑的时代落幕，那么房产税标志着地产在资产配置角度弱化时代的开启； 3）我国居民财富不平等程度远高于收入不平等程度，因此房产税有助于缓慢改善国内财富不平等的局面。