 本文对REITs 基金进行了介绍和分析，由美国REITs 基金的产生到REITs在各国的发展情况，之后重点介绍了美国REITs 的发展过程、分类和收益情况，同时对亚洲的REITs 发展情况也进行了分析和说明。接下来对我国的REITs 发展进行了介绍，重点对我国的公募REITs 进行了分析，详细说明了我国第一只公募REITs 产品鹏华前海REITs 的运行情况，列举了今年发行的基础设施公募REITs 的一些基本数据。

 鉴于公募REITs 产品的特殊性和在我国尚处于起步阶段的情况，对于投资来说应该关注REITs 的哪类特征显得尤其重要，借鉴国外成熟市场的一些结论大体罗列了分析REITs 基金的一些关键因素。由于我国REITs 与成熟的REITs 产品有一定的差异性，因此在研究我国REITs 基金时无法完全计算某些对应指标，我们仅计算一些相似的指标对我国这9 只公募REITs产品进行对比评判，由此推断我国基础设施公募REITs 产品的一些分析要点。通过数据对比发现基础资产的估值、派息率、资产负债率等与REITs的业绩具有一些相对明显的相关性，资本化率对某类产品可能具有关联性，而换手率当前来看具有较明显的相关性，这可能与基金运行时间较短有一定的关系。虽然总结了一些特征，然而由于数据量较少可能获得的特征不够稳定。

 在分析过程中我们可以发现与国外成熟的REITs 产品相比，我国缺少 REITs 相关法律和税收制度，相关法律的缺失使我国REITs 在投资期限、投资范围、组织结构、管理模式、投资运作、投资者类型以及保护等方面没有统一的标准，而税收制度的不完善导致REITs 在设立、存续及终止环节需要缴纳各种税费，不利于REITs 的健康发展。由我国国内市场环境来看办公及酒店等的租金水平较低，房屋买卖的利益远远超过房屋租赁所带来的利益，因此国内的租赁意识和积极性都不高，不符合REITs 稳定和高收益的特性。

 虽然我国目前的REITs 与成熟的REITs 具有一定差异，但随着我国资本市场的发展和法律、税收的完善，REITs 在我国具有较好的发展空间，未来的潜力巨大，而且这类产品可以作为一类不同于股、债的大类资产进行配置。