数据中心作为海外REITs 的重要资产之一，近年来市场表现优异，为投资者带来了可观的回报。根据海外市场经验，REITs 可以为公司改善融资效率、推动轻资产模式转型。我们认为未来公募REITs 的发行有望大幅提高国内IDC 龙头公司的经营效率与扩张速度，加速我国数据中心行业整合，提高整个行业的服务能力。

▍IDC：算力爆发掀数字化新基建浪潮。数据中心行业拥有良好的租客基础，项目现金流稳定性较强；同时相比于传统基建，数据中心项目内部收益率较高，可以满足REITs 试点的派息要求。从需求端看，全球数据流量的爆发及疫情的催化为数据中心行业提供长线成长逻辑。从供给端看，网络结构/客户资源/服务质量决定IDC 的价值，REITs 有望率先利好行业龙头厂商。总体而言，我们认为我国公募REITs 的发行将有助于IDC 低成本融资，推动其向轻资产模式转型，大幅提高扩张速度，提高整个行业的服务能力，为整个IDC 市场注入新的活力。

▍美国数据中心REITs 的启示。海外数据中心REITs 起步较早，目前美国上市IDCREITs 共有5 家，市值1044 亿美元，市值占比超10%。美国IDC 采用公司型REITs 进行运作，其中降低税收支出是其采用REITs 的主要原因之一。从近五年的海外市场表现来看，数据中心REITs 表现在所有权益类REITs 中名列前茅，具有远超标普500、道琼斯综合、罗素2000、新加坡海峡指数的回报率，但收益波动性要高于股市大盘，投资回报主要源于资产增值。从海外经验来看，REITs可为公司提供稳定的资金来源，助力公司快速扩张（并购或自建）。

▍风险因素：技术升级/变革冲击现行运营模式、短期供需关系发生反转、云厂商数据中心自建风险等。

▍投资策略：REITs 有助于IDC 企业显著改善融资效率、实现IDC 资产价值再发现&重估，推动其向轻资产模式转型，大幅提高扩张速度。我们认为未来国内数据中心REITs 试点推进过程中，龙头公司由于（1）资产质量高，易整合推出优质资产组合；（2）与客户长期合作，现金流稳定性强；（3）有更强的资源获取能力，扩张与融资意愿更强，所以更有望率先得到深度利好。建议关注在一线核心城市拥有数据中心资源、大客户高度绑定、自有物业的行业龙头公司。