目前部分城市房地产行业已逐步步入存量时代，城市更新作为当前城市存量发展的重要途径，对激活城市存量土地，满足住房需求，提升城市的未来发展空间意义重大。本文将从城市更新的定义与区别、城市更新的政策演变、城市更新项目分类以及城市更新流程四个方面进行梳理和研究。

► 城市更新、旧改、棚改的定义与区别

城市更新是对城市中的旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村等已不适应现代化城市社会生活的地区进行更新，旨在完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会的可持续发展。旧城改造面向旧城镇，旧厂房及旧村庄等，是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境。而棚改是针对城镇中不符合整体居住环境的危旧住房，通过消除危旧住房来改善片区居住环境，兼具完善城市功能以及改善城市环境的作用。总体来说，现在的城市更新包括旧城改造、棚户区改造。旧城改造是当代城市更新的一种形式，棚户区改造属于广义的旧城改造范畴。

► 城市更新的政策演变与对比

自2013 年起，中央明确提出“严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率”“由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划”等政策方针，城市更新工作提高到了国家战略高度。近年来，国土部门也相继发布有关“严格控制城市建设用地规模”的多项通知，设法利用好城市现有已建设土地，而非继续圈地开发成为城市建设的大势所趋。城市更新已获得一系列政策的有效扶持，我们选取广州、深圳以及上海这三个城市更新中的典型一线城市，梳理并研究其政策历史沿革和发展，有助于理解城市更新的内涵和城市更新的制度体系。

► 城市更新项目分类

城市更新按照改造程度从大到小总体上可分为拆建类、改建类和保留类。其中保留类包括两种情形，一是对现状的维护，二是在保留现有建筑物的基础上赋予其新的用途。城市更新按照开发模式可分为政府主导、市场主导、政府和市场合作。这三大类下根据不同的开发模式又细分为收储模式、农村集体自改模式及土地整理模式等九小类。不同模式下的项目周期、房企参与程度及所承担的风险都有所不同。城市更新按照原用地功能可分为村改、城改和厂改。该分类方式往往仅具有便于理解的标签意义，以及进行相关政策附着的指引意义，但并不是在管制意义上有效的分类维度。