人大国发院-中国城市住房可支付指数研究报告2020

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人大国发院-中国城市住房可支付指数研究报告2020

# 城市住房 # 可支付指数大小：16.52M | 页数：189 | 上架时间：2021-02-07 | 语言：中文

类型: 专题

上传者: XR0209

撰写机构: 人大国发院

出版日期: 2021-01-28

摘要：

一、住房可支付理论模型

研究指出，目前测度住房可支付指标包括收入指标（Percentage of Income Measure）、居住贫穷指标（Shelter Poverty）、质量指标（Quality Based Measure）、供给量指标（Measures of the Supply of Housing Affordability Units）和住房可支付性不匹配度指标（Housing Affordability Mismatch）五类。收入指标是指住房支出与收入比，居住贫穷指标是指住房成本超过家庭收入能用于住房的最大值，质量指标是指一定比重家庭收入能否支付一定住房质量产生的住房成本，供给量指标是指一定租金水平下的空置率和不同租金下可支付住房数量，住房可支付性不匹配度指标是指可支付住房数量与家庭数量是否匹配。

其中，收入指标和居住贫穷指标属于住房需求指标，质量指标和供给量指标属于住房供给指标，住房可支付性不匹配度指标属于住房供求结合指标。尽管住房供给影响住房支付能力，但住房供给缺乏弹性，住房支付能力本质上是指居民对住房支出的支付能力，是住房需求指标，不是住房供给指标。因此，研究指出，住房支付困难是指“有钱买（租）不起房（Housing Affordability Problem）”，并非“有钱买（租）不到房（Housing Accessibility Problem）”，质量指标、供给量指标和住房可支付性不匹配度指标很难直接和准确反映住房支付能力问题。尽管收入指标和居住贫穷指标反映了住房支付能力，但收入指标将30%或50%作为住房可支付的上限值缺乏理论依据，且是静态指标，居住贫穷指标则无法确定基本消费品种类、数量及其比重。

该研究基于马斯洛需求层次理论和中国居民消费偏好顺序，构建了一个基于中国住房可支付的理论模型。该研究在马斯洛需求层次理论基础上，将中国居民消费需求顺序依次划分为食品（F）、居住（H）、衣着（A）、交通通信（T）、医疗保健（M）、文教娱乐（E）、家庭设备用品及服务（U）以及其它消费（O）。这个顺序基本上符合马斯洛生理、安全、爱和社交、受到尊重以及自我实现的顺序。根据居民消费需求顺序，计算居民各项消费支出与居民收入之比，得出不同支付能力下的居民住房可支付边界值，再将实际住房支出收入比与边界值进行比较，则可判断居民的住房可支付能力。

研究根据理论边界值和各国实践将中国中等收入者住房支付能力划分为负担不起、严重支付困难、轻度支付困难和无支付困难4个等级。如果住房支出和收入比大于居民满足食品消费后可用于家庭住房收入所占比重，研究认为居民负担不起住房。如果居民只能满足食品、衣着和交通通信消费，无法满足其他消费性支出，研究认为居民处于住房严重支付困难。如果居民除衣食住行外，还能满足医疗保健和文教娱乐消费，研究认为居民存在住房轻度住房困难。如果居民能满足衣食住行、医疗保健、文教娱乐、家庭设备和其他共8项消费性支出，研究认为居民无支付困难。

研究指出，住房具有消费和投资双重属性，住房市场包括买卖市场和租赁市场。住房支出对租赁市场而言是租金支出，对买卖市场而言是住房使用成本（user cost）。单位住房价格的住房使用成本由抵押贷款利率、房产税率、维修费率、住房折旧率和预期房价增长率构成（Hendershott & Slemrod，1983；Himmelberg et al.，2005）。其中，预期房价增长率是住房使用成本的扣减项，会减少住房使用成本。研究指出，租房者的住房支出收入比为租金收入比，买房者的住房支出收入比经住房使用成本可转化为房价收入比。众所周知，消费者解决居住问题有租房和买房两条途径，租房属于住房消费，买房属于住房投资。根据产权选择理论（tenue choice theory），当租赁市场租金等于买卖市场住房使用成本时，消费者在租房和买房之间解决居住问题无差异（Clayton，1996；Himmelberg et al.，2005）。研究指出，当租金等于住房使用成本时，买房者的住房支出收入比可转化为房价收入比，可根据住房可支付边界值得出房价收入比可支付边界值。

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