核心观点： 

2023年中国经济有望在“动态清零”政策退出之后实现复苏已经成为市场一致预期。对于寻求额外回报的投资者而言，我们认为有三点超预期的因素值得关注：1）超额储蓄难以直接转换为消费，但是更强有力的刺激消费的政策有望推动消费增速超预期；2）购房预期的低迷不是地产销售的决定性因素，地产销售大概率回暖；3）虽然是个小概率事件，但是一旦三四线城市地产泡沫“潮水退去”，不仅仅经济增速可能显著低于预期，还可能带来金融风险，投资者始终需要密切监测三四线地产相关数据。

内容摘要： 

 超额储蓄的影响被高估我们估计疫情期间中国居民部门积累了高达8.3万亿元的超额储蓄，一些投资者认为这些储蓄有望支撑2023年消费超预期复苏。然而，我们的研究显示中国居民消费是收入与财富（净资产）的函数，而非居民存款的函数。疫情期间中国居民部门资产负债表整体受损，从我们的模型来看，疫情之后中国居民消费的水平难以向疫情前的趋势水平回归。然而，为了实现GDP增速超过5%的目标，我们预计财政政策可能会通过发放消费券、推动家电汽车下乡等多方面举措进一步提振消费，设计良好的消费券可能降低超额储蓄的水平，同时考虑到低基数的影响，全年居民最终消费名义增长有望达到12%。

 购房预期的影响被高估持续下跌的房价严重冲击购房者的预期，市场普遍担忧预期的低迷会影响购房决策，而房屋销售低迷会导致房价进一步下跌。我们的研究显示购房者预期是房屋销售增速的滞后指标而非领先指标——购房者预期对房屋销售的影响被市场明显高估。我们倾向于用Net Present Value（NPV）模型来解释居民的购房行为。疫情影响淡化之后，改善居住的需求上升、风险偏好回暖、以及政策持续降低购房成本会有助于大量潜在购房者购房的 NPV转正。2023年地产销售大概率回暖。