[Table_Summary] 从 REITs 诞生背景看，新加坡与香港 REITs 推出时具备相似的社会 经济和房地产行业背景：社会经济背景方面，宏观经济处于周期下 行阶段，政府试图通过 REITs 的推出吸引更多社会资本参与不动产 投资，盘活存量资产刺激经济恢复。房地产行业背景方面，住宅和 商业地产市场出现分化，住宅市场相对饱和见顶，而商业地产供需 两旺，为现代 REITs 市场的开辟提供了充足优质的底层资产支撑。 从 REITs 制度设计上看，新加坡与香港均对 REITs 的设立设臵了严 格的条件，同时税收优惠力度较大。尽管要求不完全相同，但新加 坡与香港均对 REITs 的收入和资产结构中来自于不动产相关的比例 作出了严格限制，同时要求应税收入中 90%以上需用于分红，分红 部分享受免税待遇，同时通过下调股息税、印花税、所得税等进一 步提供税收优惠。 从 REITs 的投资回报来看，新加坡与香港 REITs 均体现出了长期收 益率较高、与其他投资品相关性较小、收益波动性小等特点。以香 港 REITs 为例，2005 年上市至 2019 年底，恒生 REITs 指数涨幅超 过 3 倍，累计年化收益率 9.35%，高于同期恒生指数的年化收益率 6.37%。从整个亚太地区的 REITs 收益率来看，相比较不同期限、不 同业态的收益率情况，工业/物流、医疗健康等物业的 REITs 无论是 在短期还是长期收益率上都处于领先水平。 从经验教训来看，2008 年金融危机之后，香港 REITs 遭遇发行寒冬 期，与新加坡市场竞争中处于弱势。中国香港 REITs 在资金运作上 对资产结构、投资标的持有年限及负债比率要求比很多国家都要严 格。加之本来就是低税区，使得香港 REITs 在投资市场吸引力下降。 所以内地推出 REITs，需要吸取香港的经验教训，做好合理的风险防 范与投资激励机制的权衡，提高国内 reits 市场的竞争力。 投资建议：尽管公募 REITs 试点暂未对住宅和商业地产开放，但我 们相信随着基建公募 REITs 的发展落地，未来基础资产类型或将扩 容，建议长期关注拥有优质商业地产资源的房地产公司。 风险提示：REITs 推进力度不及预期